בוודאי יצא לכם לשמוע על כך, ובפרט אם בחרתם לבקר באתר שלנו.
ברשותכם, לא נרד כרגע לפרטים… (ע"כ תוכלו לקרוא במאמר תמ"א 38 / פינוי בינוי המשמעות וההבדל ביניהם) . אבל הסבר קצר:
תמ"א 38 הוא חוק שנועד בכלל לאפשר מיגון לבניינים ישנים נגד רעידת אדמה, אבל ההשלכות שלו הם, שבתמורה לשינוי הבניין הקיים לעומד בדרישות למקרה של רעידת אדמה, מקבל היזם תוספת של זכויות בניה על הקרקע הקיימת לבנייה של דירות נוספות.
החוק עבר לאחרונה תהפוכות רבות, (וע"כ תוכלו לקרוא במאמר שינוי חוק התמ"א 38).
ישנם 3 אפשרויות לבצע את המהלך:
1. תמ"א 38/1 – האומר שימור הבנין הקיים. מה שעושים זה מעבים אותו, מחזקים את היסודות. ובמסגרת זו בונים לכל דייר – ממ"ד. (ומרפסת).
כשהיזם מקבל בדרך כלל את חלקו בבניה מעל הבניין 2.5 – 3.5 קומות נוספות.
2. תמ"א 38/2 – האומר הריסת הבניין הישן ובניה של בניין חדש.
3. פינוי בינוי ו/או בינוי פינוי – בעצם אתו רעיון כמו ת"מא 38/2 רק שהוא מתייחס להריסת מתחם בניינים שלם, מה שמאפשר חידוש גם של תשתיות הביוב והצנרת במתחם.
במקרים כאלו, היזם בונה עוד קומות לבניין, (הגובה משתנה לפי זכויות הבניה באזור), והדיירים מקבלים דירה חדשה – בבניין חדש, עם מעלית.
מעבר לזה, יש שוני בין בנין לבנין, או מתחם למתחם.
יש פרויקטים שהיזם יכול לתת תוספת של מטרים על הקיים, יש פרויקטים שהיזם יכול לתת גם חניה ו/או מחסן, לכל דייר.
וכאן מתחילה ההתנגשות. היזם ברור שרוצה לתת כמה שפחות, והדייר רוצה לקבל כמה שיותר.
לפעמים הדייר צודק והוא יכול באמת לקבל יותר, אבל הוא לא יודע את זה או איך לבקש את זה בצורה נכונה. וכאן הוא יכול להפסיד, והרבה.
וכאן אני רוצה לצייר לפניכם 2 סיטואציות.
סיטואציה א' : לפעמים היזם צודק ! (כן, גם זה יכול לקרות..).
אם הוא יתן תוספת מטרים על מה שרוצה לתת, הפרויקט כבר יהיה מסוכן כלכלית עבורו, והוא פשוט ילך ממנו. אבל אז מגיע הדייר התורן, וטוען בצדק על מקומות אחרים שקיבלו יותר…
רק שהוא לא יודע ששם תנאי השטח יותר טובים ולכן אפשר לתת יותר. או אופציה נוספת, גרועה יותר. שהיזם שם נכנס לעיסקה עם סיכון כלכלי מוגבר, ויש סיכוי שהפרויקט שם יקרוס, והדיירים יאבדו את הדירה שלהם, וזה קרה הרבה לצערינו…
סיטואציה ב': מגיע אחד הדיירים וטען שמגיע לו יותר מכולם כי…
או לא מסכים רק אם יתנו לו עוד מטרים,
או שיצרפו את כל התוספות בניה שעשה לחישוב גודל הדירה.
אנחנו לא נתייחס כרגע לנקודה, האם הוא צודק. יכול להיות שמגיע לו בצדק !!!
אבל למעשה מה שקורה זה שהפרויקט נתקע…. ולא יוצא לפועל. וכולם מפסידים.
ומניסיון !!! רוב עיסקאות התמ"א 38 / פינוי בינוי נופלות על הויכוח הזה.
בטח התבלבלתם !!! אז איך נדע אם הדרישות שלנו צודקות, איך נדע כמה באמת מגיע לנו, הרי ברור שאת המידע הזה לא נקבל מהיזם, ואולי אם נתעקש זה לא כלכלי ליזם, ובגלל ההתעקשות שלנו נכניס את הפרויקט שלנו לסכנת פשיטת רגל.
ומה נעשה עם אותו דייר שדורש דרישות גבוהות יותר משאר הדיירים, יש אפשרות להסתדר איתו, או שכבר לא יצא כלום מבנין שלנו.
בדיוק לנישה הזאת החברה שלנו נכנסת.
אחרי ניסיון של הרבה שנים בתחום, אנחנו פה עם בשורה ענקית.
מייצרים מהפך של 180 מעלות לכל מה שהכירו עד היום.
סוף סוף יש חברה שמטרתה לעמוד לצד בעלי הדירות, ולתת להם את הגב הנדרש לעמוד על שלהם, ולמצות את מה שניתן להוציא מהדירה שלהם, עבורם.
איך אנחנו עושים זאת?
ראשית, לחברה יש את הכלים ואנשי המקצוע השונים כדי לבחון את הפרויקט, ולהבין מה ניתן לבנות ממנו.
לאחר מכן, כשיש לנו את המידע המדויק, נשווה אותו מול מה שיש לכם כהיום. וככה נקבל תמונה מלאה של המתחם.
שלב הבא, נצטרך להביא חברה יזמית לתמונה. אנחנו נקצר תהליכים ונפנה ישירות ליזמים שהכי מתאימים לפרויקט שלכם. ונסביר.
יכול להיות יזם גדול, אבל לא מקומי, ולא מכיר את הגורמים בעיריה. או שהוא לא גמיש מספיק עם צרכי הפרויקט. ויכול להיות יזם קטן, אבל שאין לו יכולת להחזיק את הפרויקט בעצמו.
החברה תוכל לתת מענה בתחומים אלו, ליזמים. (כגון מימון / קשרי עירייה). באם זה אפשרי / רלוונטי.
לכן חשוב מאוד גם להכיר את החברות הפועלות, ולא רק להתרשם משם זה או אחר, או מהיכרות של יזם פלוני שבנה לידכם…
בהמשך נצטרך להכיר לכל בעלי הדירות את היזם המתאים שנבחר (כמובן שנסביר למה דווקא הוא…)
ולהתחיל בעבודה….
לשבת עם כל דייר ולשמוע את הצרכים שלו, ולבנות לכולם תוכנית שתספק אותם !!!
כמובן, שאנחנו נלווה אותם גם הלאה, לבחירת עו"ד (אם יש צורך) ובחתימות.
שאלה: מה אתם שונים מכל עו"ד של התחדשות עירונית שאומר שהוא יכול להביא יזם ו/או לערוך מכרז יזמים?
התשובה: נכון שעורכי דין עושים את זה, אבל אין שום עו"ד שיתיימר ויבוא ויאמר שיש לו את כל הכלים ואנשי המקצוע הנדרשים כדי לאבחן את העיסקה בצורה נכונה וטובה, הם מבצעים הערכה גסה של העיסקה לפי משוואות כלליות מאוד, ולפי תוצאה זאת הם עובדים. ע"מ ליצור בחינת עומק על היקף וגודל הפרויקט, ולספק לכם את כל השירותים הנדרשים. צריך לקחת חברה שמתמחת בכך עם הניסיון והידע הנדרשים. מדובר פה על הרבה כסף שלכם על השולחן. רק כך תוכלו לוודא שאתם תקבלו את המקסימום ממה שבאמת מגיע לכם.
נקודה נוספת: אתם יודעים מי משלם את שכר הטרחה לעורך דין על הייצוג בפרויקט?
לפי חוק התמ"א על היזם לשלם את שכר טירחת העו"ד. החוק לא קובע תקרת סכום, מה שאומר שאין מניעה לעו"ד לקחת דווקא את היזם שישלם לו יותר. לכן האינטרס הפשוט של כל עורך דין זה לא לחשוב מי היזם שיותר מתאים לפרויקט, או איזה יזם יתן יותר לדיירם, אלא איזה יזם ישלם לי יותר על הפניית העיסקה אליו. ולכן בגלל שיש פה ניגוד איטרסים חריף מאוד בין הייצוג שלכם לבין החלטה מושכלת של העו"ד, לא נכון ולא חכם לצרף את העו"ד לתמונה לפני שיש יזם מוסכם על בעלי הדירות, ובחנתם את כל הפרמטרים לטובתכם.
רגע, ומי משלם לנו?
נכון גם השירות שלנו לכם הוא חינמי, כי היזם משלם לנו. אבל ההבדל הוא פשוט.
בחברה שלנו, מקבלים שכר על בסיס קבוע, בכל עיסקה.
כך שהמדד שלנו לא איזה יזם ישתלם לנו יותר, כי כל יזם משלם לנו אותו דבר בדיוק !!! אלא איזה יזם יותר יתאים וישתלם לכם!!!
מטרת החברה
ללמד את התושבים כיצד הם בעצמם יכולים להוביל תהליך של התחדשות עירונית בלי ליפול בדרך במינימום זמן ובמקסימום רווח ע"י לווי צמוד של כל אנשי המקצוע הנדרשים והענקת הדרכה וכלים לאורך כל התהליך.
הייחודיות שלנו
- לחברה מטריה רחבה של כל אנשי המקצוע הנדרשים להרמת הפרויקט.
- החברה לא מתיימרת להוציא מחזקת בעלי הדירות את השליטה על הפרויקט אלא להפך -מעודדת את שיתופם המלא בכל התהליך.
- לחברה יש את האנשים המומחים והמנוסים ביותר בתחומם.
- החברה דוגלת בהיכרות אישית עם כל בעל דירה בפרויקט ולא בעבודה במכלול.
- לחברה יש זמינות ומענה בזמני לחץ ומצוקה.
- לחברה יש יכולת לגייס משקיעים מהשוק הרחב על מנת לקדם את הפרויקט (באם יש צורך).
- לרשות החברה עומדת סוללת יועצים בכירים בכל הנושאים הקשורים לתחום.
- לחברה יש היכרות עם מגוון רחב של יזמים וקבלנים ואינה עובדת עם יזם ספציפי אלא מתאימה לכל פרויקט את היזם הנצרך והמתאים לו.
- החברה הקימה מערך כוללני ופרטני של יכולת לווי תהליך של התחדשות עירונית מתחילתה ועד סופה.
- החברה מלווה את התושבים משלב ההתגבשות ועד למסירת המפתח.
מה השירותים שהחברה מספקת לבעלי הדירות
- גיבוש התושבים והחתמה
- חלוקת חומרי הסברה והדרכה בפועל של התושבים לקראת התהליך שעומד בפניהם
- העמדת עורכי הדין של החברה לצורך בעלי הדירות (בעריכת חוזים ושאר דברים הנצרכים כגון, הגשת התב"ע, גרירת משכנתאות לדירות ממושכנות, הסדרת רישומי זכויות, ועוד), ו/או לווי בבחירת עוה"ד לבעלי הדירות ובעריכת החוזה מולו לטובת בעלי הדירות!
- הכנת תחשיב כלכלי לרווחיות היזם (לדעת מה האפשרות לרמת הדרישות ממנו)
- הכנת שמאות ותוכנית אדריכלית (באם יש צורך)
- בחירת המסלול הרווחי והמהיר ביותר לבעלי הדירות (מסלול יזמים / מסלול רשויות)
- משא ומתן מול יזמים לקבלת התמורה הכדאית ביותר לתושבים
- הכנת חוזים ונון שופ מול היזם
- בדיקת ערבויות והיכולות הפיננסיות של היזם מול הבנקים
- לבטח את הפרויקט בביטוח צד ג' (ע"ח היזם)
- החזקה בנאמנות של ייפויי הכח, ערבות חוק המכר (עד למסירתה לבעלי הזכויות), ערבות הבדק, ערבות שכ"ד, ופוליסת הביטוח.
- הכנה של מפרט טכני לדירות
- לווי של בעלי הדירות לאישורים והיתרי בניה
- עידכון והסברים שוטפים לתושבים לאורך הפרויקט
- פיקוח על הפרויקט בפועל
- פיקוח והסדרת חלוקת הדירות לבעליהם
